Realitní slovníček

INFLAČNÍ DOLOŽKA

je ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje navýšit sjednanou cenu nájemného při růstu inflace. Inflační doložka je částečně upravena v ustanovení § 2248 občanského zákoníku: "Strany, tedy účastníci nájemní smlouvy, si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného". V inflační doložce je třeba jasně formulovat podle čeho přesně se nájem bude zvyšovat, nejlépe např. podle indexu spotřebitelských cen, který vyhlašuje Český statistický úřad většinou v březnu následujícího roku. Nedoporučuje se tedy zvýšit cenu k 1. lednu, kdy ještě daná informace není k dispozici, ale spíše např. od května či později. Inflační doložka je tedy ustanovení nájemní smlouvy o zvýšení nájemného, a pokud ji nájemní smlouva obsahuje, zaplatí nájemce každý rok nájemné zvýšené o míru inflace, kterou si strany sjednaly.

VÝPOVĚĎ NÁJMU (§ 2286)

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé smluvní straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU URČITOU NÁJEMCEM

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287). Může se jednat např. o získání zaměstnání v jiném městě, stěhování za životním partnerem nebo ztráta schopnosti platit nájemné z důvodu ztráty nebo změny zaměstnání. Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

Nájemce má také právo vypovědět nájem (bez výpovědní doby) v případě, že nemovitost není v pořádku k bydlení (§2227 a §2266) , resp. pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele. Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU NEURČITOU NÁJEMCEM

Nájemce může dát výpověď z nájmu bez udání důvodu jen pokud se jedná o nájem na dobu neurčitou. (§ 2231) Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU URČITOU PRONAJÍMATELEM (§ 2288)

Pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu pouze z vážných důvodů, které jsou výslovně uvedeny v zákoně s tříměsíční výpovědní dobou. Je důležité, aby výpověď byla písemná a obsahovala důvod výpovědi.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

a/ poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b/ je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c/ má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d/ je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU NEURČITOU PRONAJÍMATELEM (§ 2288)

Pronajímatel (kromě výše uvedených bodů a/ až d/) může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

a/ má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b/ potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

VÝPOVĚĎ NÁJMU ZE STRANY PRONAJÍMATELE V PŘÍPADĚ PORUŠENÍ SMLOUVY NÁJEMCEM

Porušení nájemní smlouvy nájemcem je rozděleno do dvou kategorií:

HRUBÉ PORUŠENÍ

je "mírnější" porušení, tudíž se k němu váže tříměsíční výpovědní lhůta. K hrubému porušení patří:

nájemce dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele (při podnájmu celého bytu) nebo bez vědomí pronajímatele (při podnájmu části bytu, zbývající část nájemce užívá);
nájemce neoznámil zvýšení počtu osob v nemovitosti;
v bytě žije více osob, než přísluší velikosti bytu;
nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu;
nájemce neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav;
nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele.
nájemce nezaplatil část jistoty;
nájemce neumožňuje prohlídku bytu pronajímatelem;
nájemce neumožnil opravy a údržbu bytu ze strany pronajímatel.

ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÉ PORUŠENÍ (§ 2291 NOZ)

je "drsnější" porušení a nájem je tedy ukončen bez výpovědní doby.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména:

nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo
užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Před odesláním samotné nájemní výpovědi nejdříve musí pronajímatel písemně vyzvat nájemce, aby v přiměřené době ukončil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Ve výpovědi z nájmu bytu pak musí pronajímatel uvést, v čem vidí zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud tyto dvě podmínky pronajímatel nesplní, je výpověď neplatná.

VÝPOVĚĎ Z NÁJMU DOHODOU SMLUVNÍCH STRAN

Dohoda o skončení nájmu v bytě se uzavírá v případě, že nájemce potřebuje nájem ukončit co nejdříve. Na dohodu ovšem musí přistoupit i pronajímatel. Pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnou, není třeba dodržet standardní 3měsíční výpovědní lhůtu. U dohody o skončení pronájmu se obě strany dohodnou na jakémkoliv termínu ukončení nájmu.

Výpověď dohodou musí být sepsána písemně, musí obsahovat přesné vyznačení smluvních stran a přesné datum, ke kterému se nájemní vztah ukončuje.